Steuerfrage: Verkauf Eigentumswohnung
 

Ich benötige mal das Schwarmwissen des Forums für etwas das überhaupt nichts mit Triathlon zu tun hat. Ich hoffe einfach, daß es hier Leute gibt die sich damit auskennen.

Ich habe eine kleine Eigentumswohnung von meinem Vater geerbt und diese nach einigen Jahren (nach dem Tod des langjährigen Mieters) verkauft.
Da mein Vater die Wohnung schon lange besaß fällt sicher keine Spekulationssteuer an und da ich noch nie eine Immobilie verkauft habe und auch keine weitere besitze, ist es sicher ein privater Verkauf.

Ich wollte die Kosten des Wohnungsverkaufes (Fahrten zum Auflösen des Mietvertrages, Fahrt zum Grundbuchamt, Gebühr Löschung Grundbuch, 2 Löschungsbewilligungen Grundbuch, Fahrtkosten zum Notar, 5 Fahrten zum Verkauf der Wohnung, jeweils hin und zurück 180 km, da kommt schon etwas zusammen) absetzen.
Das Finanzamt ist aber der Meinung, daß man Kosten des Verkaufs nicht absetzen kann.

Wenn man im Internet sucht findet man immer nur Angaben wie es mit der Spekulationssteuer aussieht, aber das ist ja glücklicherweise kein Thema für mich.
Ich habe nur ein Urteil gefunden, daß man keine Kosten absetzen kann, wenn man versucht hat die Wohnung zu verkaufen aber doch kein Verkauf stattgefunden hat (https://www.buhl.de/steuernsparen/ve...er-immobilie/).

Kann mir jemand sagen, ob ich die Kosten doch absetzen kann. Und wenn ja, wie begründe ich es meinem Finanzamt?
Wenn die Kosten des Verkaufs wirklich nicht absetzbar sind, kann ich dann zumindest die Fahrtkosten zur Beendigung des Mietvertrags absetzen. Einmal Gespräch nach dem Tod des Mieters mit der Erbin und dann zwei Wohnungsübernahmen, da wir beim ersten Termin die Wohnung nicht abgenommen haben.

Es wäre super, wenn mir jemand helfen kann.

Ich bin kein Experte, stand aber vor zwei Jahren vor einer ähnlichen Situation. Soweit ich das beurteilen kann kannst Du alles was mit Vermitung / Verpachtung zu tun hat als Kosten steuerlich gegen mögliche Einnahmen geltend machen. Bei dem Verkauf wird eine Gewinnabsicht unterstellt. Damit wahrscheinlich die Ausage des FA. Mein FA hat mir erklärt, wenn ich Kosten geltend machen wollte müsste ich im Gegenzug auch die Einnahmen angeben, die Empfehlung war „lass die Finger davon“ . Das ist sicherlich keine rechtskonforme Aussage, klang für mich logisch deshalb hab ich da nicht weiter nachgebohrt.

Gruß

Michael

Nur so als Anregung, die meisten Steuerberater sind günstiger als man denkt. Lasse seit Jahren meine (mittlerweile unsere) Steuererklärung nur per Profi machen, der hat sich in fast allen Jahren locker bezahlt gemacht.

Eigene Erfahrung zum Thema: Siehe oben. Wenn du die Wohnung noch keine 10 Jahre hast aufpassen mit Gewinn, nicht dass da noch einer beim Finanzamt auf die Idee kommt eine Wertsteigerung seit der Erbschaft anzusetzen. Wenn du Gewinn versteuern musst kannst du im Gegenzug halt gewinnsenkende Kosten ansetzen, sonst IMHO nicht.

Alles was der Vermietung irgendwie zuzuschieben ist wird halt als gewinnmindernd gegen die Mieteinnahmen gerechnet, das in jedem Fall angeben.

U.U. - nochmals siehe oben - kann es sinnvoll sein Kosten in der Steuererklärung anzugeben obwohl man weiß dass sie nicht anerkannt werden. Wenn noch Verfahren laufen und im nächsten Jahr eine Rechtsentscheidung läuft kann man nachträglich Einspruch erheben, hat man die Kosten gar nicht angegeben hat man Pech. Da sollten Steuerberater aber i.d.R. gut informiert sein.

Alle Aufwendungen die im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen sind keine Werbungskosten per Definition:

"... Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen"

Durch den Verkauf sicherst Du keine Einnahmen und erhälst auch keine Einnahmen, du machst im Grunde genau das Gegenteil. Du tust alles um keine Einnahmen mehr zu haben, nach Verkauf.

Es hätte eine Möglichkeit gegeben, die jetzt aber wohl zu spät ist. Du hättest nachweisen müssen, dass Du evtl. auch weiter vermieten willst und z.B. Kosten für Inserate nachweisen kannst. Dann wären die Fahrtkosten absetzbar. Aber alle Grundbuchkosten (Löschung usw.) wären so oder so nicht absetzbar. Der Erwerber kann sie absetzen, da er damit Einkünfte sichert.

Du hast die Immobilie geerbt, also unentgeltlich erlangt. Es fehlt damit bereits der Anschaffungsvorgang, der für die Besteuerung der Weiterveräußerung aber notwendig wäre. Unabhängig von irgendwelchen Fristen ist der Verkauf steuerfrei.

Das ist hier meiner Meinung nach der Knackpunkt. Durch das Erbe gelangte man unentgeltlich an die Immobilie. Daher können keine Kosten geltend gemacht werden die mit dem Verkauf im Zumsammenhang stehen.

Das sehe ich auch so. Wäre der Verkauf der Wohnung steuerpflichtig (weil andere Voraussetzungen), dann könntest Du die Kosten von den Einnahmen abziehen.
Aber ohne steuerpflichtige Einnahmen keine Ausgaben, die man absetzen kann.

Edit: falls Du Dich von einem Steuerberater beraten lässt, halte uns doch bitte auf dem Laufenden. Würde mich interessieren.

Der TO wollte wissen ob einige Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf steuerlich absetzbar sind. Inwiefern der Verkauf der Spekulationssteuer unterliegt oder nicht war hier nicht gefragt.