Vollständige Version anzeigen : Steuerfrage: Verkauf Eigentumswohnung
Nichtläuferin
13.06.2019, 22:08
Ich benötige mal das Schwarmwissen des Forums für etwas das überhaupt nichts mit Triathlon zu tun hat. Ich hoffe einfach, daß es hier Leute gibt die sich damit auskennen.
Ich habe eine kleine Eigentumswohnung von meinem Vater geerbt und diese nach einigen Jahren (nach dem Tod des langjährigen Mieters) verkauft.
Da mein Vater die Wohnung schon lange besaß fällt sicher keine Spekulationssteuer an und da ich noch nie eine Immobilie verkauft habe und auch keine weitere besitze, ist es sicher ein privater Verkauf.
Ich wollte die Kosten des Wohnungsverkaufes (Fahrten zum Auflösen des Mietvertrages, Fahrt zum Grundbuchamt, Gebühr Löschung Grundbuch, 2 Löschungsbewilligungen Grundbuch, Fahrtkosten zum Notar, 5 Fahrten zum Verkauf der Wohnung, jeweils hin und zurück 180 km, da kommt schon etwas zusammen) absetzen.
Das Finanzamt ist aber der Meinung, daß man Kosten des Verkaufs nicht absetzen kann.
Wenn man im Internet sucht findet man immer nur Angaben wie es mit der Spekulationssteuer aussieht, aber das ist ja glücklicherweise kein Thema für mich.
Ich habe nur ein Urteil gefunden, daß man keine Kosten absetzen kann, wenn man versucht hat die Wohnung zu verkaufen aber doch kein Verkauf stattgefunden hat (https://www.buhl.de/steuernsparen/verkauf-der-immobilie/).
Kann mir jemand sagen, ob ich die Kosten doch absetzen kann. Und wenn ja, wie begründe ich es meinem Finanzamt?
Wenn die Kosten des Verkaufs wirklich nicht absetzbar sind, kann ich dann zumindest die Fahrtkosten zur Beendigung des Mietvertrags absetzen. Einmal Gespräch nach dem Tod des Mieters mit der Erbin und dann zwei Wohnungsübernahmen, da wir beim ersten Termin die Wohnung nicht abgenommen haben.
Es wäre super, wenn mir jemand helfen kann.
Ich bin kein Experte, stand aber vor zwei Jahren vor einer ähnlichen Situation. Soweit ich das beurteilen kann kannst Du alles was mit Vermitung / Verpachtung zu tun hat als Kosten steuerlich gegen mögliche Einnahmen geltend machen. Bei dem Verkauf wird eine Gewinnabsicht unterstellt. Damit wahrscheinlich die Ausage des FA. Mein FA hat mir erklärt, wenn ich Kosten geltend machen wollte müsste ich im Gegenzug auch die Einnahmen angeben, die Empfehlung war „lass die Finger davon“ . Das ist sicherlich keine rechtskonforme Aussage, klang für mich logisch deshalb hab ich da nicht weiter nachgebohrt.
Gruß
Michael
Nur so als Anregung, die meisten Steuerberater sind günstiger als man denkt. Lasse seit Jahren meine (mittlerweile unsere) Steuererklärung nur per Profi machen, der hat sich in fast allen Jahren locker bezahlt gemacht.
Eigene Erfahrung zum Thema: Siehe oben. Wenn du die Wohnung noch keine 10 Jahre hast aufpassen mit Gewinn, nicht dass da noch einer beim Finanzamt auf die Idee kommt eine Wertsteigerung seit der Erbschaft anzusetzen. Wenn du Gewinn versteuern musst kannst du im Gegenzug halt gewinnsenkende Kosten ansetzen, sonst IMHO nicht.
Alles was der Vermietung irgendwie zuzuschieben ist wird halt als gewinnmindernd gegen die Mieteinnahmen gerechnet, das in jedem Fall angeben.
U.U. - nochmals siehe oben - kann es sinnvoll sein Kosten in der Steuererklärung anzugeben obwohl man weiß dass sie nicht anerkannt werden. Wenn noch Verfahren laufen und im nächsten Jahr eine Rechtsentscheidung läuft kann man nachträglich Einspruch erheben, hat man die Kosten gar nicht angegeben hat man Pech. Da sollten Steuerberater aber i.d.R. gut informiert sein.
Alle Aufwendungen die im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen sind keine Werbungskosten per Definition:
"... Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen"
Durch den Verkauf sicherst Du keine Einnahmen und erhälst auch keine Einnahmen, du machst im Grunde genau das Gegenteil. Du tust alles um keine Einnahmen mehr zu haben, nach Verkauf.
Es hätte eine Möglichkeit gegeben, die jetzt aber wohl zu spät ist. Du hättest nachweisen müssen, dass Du evtl. auch weiter vermieten willst und z.B. Kosten für Inserate nachweisen kannst. Dann wären die Fahrtkosten absetzbar. Aber alle Grundbuchkosten (Löschung usw.) wären so oder so nicht absetzbar. Der Erwerber kann sie absetzen, da er damit Einkünfte sichert.
neindochoh
13.06.2019, 23:30
Da mein Vater die Wohnung schon lange besaß fällt sicher keine Spekulationssteuer an und da ich noch nie eine Immobilie verkauft habe und auch keine weitere besitze, ist es sicher ein privater Verkauf.
Du hast die Immobilie geerbt, also unentgeltlich erlangt. Es fehlt damit bereits der Anschaffungsvorgang, der für die Besteuerung der Weiterveräußerung aber notwendig wäre. Unabhängig von irgendwelchen Fristen ist der Verkauf steuerfrei.
Weißer Hirsch
14.06.2019, 06:53
Du hast die Immobilie geerbt, also unentgeltlich erlangt. Es fehlt damit bereits der Anschaffungsvorgang, der für die Besteuerung der Weiterveräußerung aber notwendig wäre. Unabhängig von irgendwelchen Fristen ist der Verkauf steuerfrei.
Das ist hier meiner Meinung nach der Knackpunkt. Durch das Erbe gelangte man unentgeltlich an die Immobilie. Daher können keine Kosten geltend gemacht werden die mit dem Verkauf im Zumsammenhang stehen.
Das sehe ich auch so. Wäre der Verkauf der Wohnung steuerpflichtig (weil andere Voraussetzungen), dann könntest Du die Kosten von den Einnahmen abziehen.
Aber ohne steuerpflichtige Einnahmen keine Ausgaben, die man absetzen kann.
Edit: falls Du Dich von einem Steuerberater beraten lässt, halte uns doch bitte auf dem Laufenden. Würde mich interessieren.
Du hast die Immobilie geerbt, also unentgeltlich erlangt. Es fehlt damit bereits der Anschaffungsvorgang, der für die Besteuerung der Weiterveräußerung aber notwendig wäre. Unabhängig von irgendwelchen Fristen ist der Verkauf steuerfrei.
Der TO wollte wissen ob einige Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf steuerlich absetzbar sind. Inwiefern der Verkauf der Spekulationssteuer unterliegt oder nicht war hier nicht gefragt.
Der TO wollte wissen ob einige Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf steuerlich absetzbar sind. Inwiefern der Verkauf der Spekulationssteuer unterliegt oder nicht war hier nicht gefragt.
Daraus lässt sich imho aber ableiten, dass er die Kosten nicht absetzen kann. Kosten können nur abgesetzt werden, wenn sie steuerpflichtigen Einnahmen gegenüberstehen.
(mal von einigen Ausnahmen wie Krankheitskosten als außergewöhnliche Belastung mal abgesehen)
Der TO wollte wissen ob einige Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf steuerlich absetzbar sind. Inwiefern der Verkauf der Spekulationssteuer unterliegt oder nicht war hier nicht gefragt.
Wenn man keine Steuern zahlt kann man keine sparen, irgendwie logisch.
Was er ja wahrscheinlich meinte er wollte die Kosten von seinen Steuern absetzen die er als Arbeitnehmer zahlt, die haben ja aber mit der Immo gar nichts zu tun.
Die Aufwednungen die er für den Verkauf der Immo aufgebracht hat, hat er nicht zur Erhaltung seiner Arbeitskraft aufgebracht.
Wenn man keine Steuern zahlt kann man keine sparen, irgendwie logisch.
Was er ja wahrscheinlich meinte er wollte die Kosten von seinen Steuern absetzen die er als Arbeitnehmer zahlt, die haben ja aber mit der Immo gar nichts zu tun.
Die Aufwednungen die er für den Verkauf der Immo aufgebracht hat, hat er nicht zur Erhaltung seiner Arbeitskraft aufgebracht.
Äh, was?!
Natürlich mindern Aufwendungen für vermietete Immobilien die komplette Steuerlast. Wenn Du also mehr Kosten als Einnahmen aus dem Vermieteten Objekt hast wird dieser Betrag sich steuermindernd auf alle steuerpflichtigen Einnahmen auswirken. Egal aus was sie entstanden ist.
Aber die Antwort auf die Frage ist schon genannt worden: Aufwendungen aus dem Verkauf der Immobilie, egal ob sie selbst gekauft oder geerbt wurde, können nie steuerlich geltend gemacht werden...
Aber die Antwort auf die Frage ist schon genannt worden: Aufwendungen aus dem Verkauf der Immobilie, egal ob sie selbst gekauft oder geerbt wurde, können nie steuerlich geltend gemacht werden...
Auch nicht, wenn ich die Immobilie innerhalb 10 Jahre nach Kauf mit Gewinn verkaufe?
Auch nicht, wenn ich die Immobilie innerhalb 10 Jahre nach Kauf mit Gewinn verkaufe?
Die 10 Jahre sind ausschließlich für Frage relevant ob eine Spekulationssteuer, auf einen entstandenen Gewinn, zu entrichten ist.
Ob und welche Kosten, die dann durch den Verkauf der Immobile entstehen, hierbei in Abzug gebracht werden können kann, ich nicht beantworten.
Falls das für Dich von Interesse ist würde ich da mal ganz freundlich bei Deinem FA nachfragen. :Blumen:
Das Thema Spekulationsfrist war aber geklärt: sie kommt beim aktuellen Fall nicht zur Anwendung.
Grundsätzlich gilt: alle Kosten im Rahmen des Verkaufs einer Immobilie (z.B.: Makler, Fahrtkosten etc.) können nicht steuermindernd angesetzt werden.
Wurde ja schon einige Male hier geschrieben.
Ich wollte die Kosten des Wohnungsverkaufes (Fahrten zum Auflösen des Mietvertrages, Fahrt zum Grundbuchamt, Gebühr Löschung Grundbuch, 2 Löschungsbewilligungen Grundbuch, Fahrtkosten zum Notar, 5 Fahrten zum Verkauf der Wohnung, jeweils hin und zurück 180 km, da kommt schon etwas zusammen) absetzen.
Das Finanzamt ist aber der Meinung, daß man Kosten des Verkaufs nicht absetzen kann.
Hätte ich auch gerne gemacht, als wir unser Haus in Deutschland verkauft haben.
Ich musste dazu, von Spanien nach Deutschland fliegen, dazu mehrere Tage Hotelübernachtung, Mietwagen. Das wäre geil gewesen, gab aber nichts.
Bzw habe es garnicht erst versucht.
Da kam an Kosten wesentlich mehr zusammen.
So what, war egal, der Verkauf war ein Riesendeal!
Mund abputzen und gut ist.
Man kann nicht für alles noch eine Extraportion oben drauf bekommen!:Huhu:
Nichtläuferin
14.06.2019, 23:12
Danke für eure Antworten. :Blumen:
Dann werde ich es akzeptieren, daß das Finanzamt die Kosten bei der Steuerklärung nicht anerkannt hat.
Da ich wegen anderer Dinge sowieso einen Einspruch einlegen werde, werde ich versuchen, ob die Fahrten zur Beendigung des Mietverhältnisses anerkannt werden.
....... ob die Fahrten zur Beendigung des Mietverhältnisses anerkannt werden.
:Lachanfall: :Lachanfall: :Huhu:
Lass es sein!
Nichtläuferin
27.10.2019, 21:43
Vielleicht interessiert es jemand wie es ausgegangen ist.
Nach den ganzen Auskünften hier habe ich dem Finanzamt gegenüber akzeptiert, daß die Aufwendungen aufgrund des Verkaufes nicht absetzbar sind.
Da ich wegen anderer Punkte sowieso Einspruch eingelegt habe, habe ich um Anerkennung von 3 Fahrten gebeten, die wegen der Auflösung des Mietvertrages notwendig waren. Dieses wurde vom FA auch gewährt.
Also alles habe ich nicht bekommen, aber ein bisschen dann doch.
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